מע״מ על נדל״ן
שיעור המע״מ הרגיל הוא 19%. עבור דירת מגורים עיקרית וקבועה העומדת בתנאים, עשוי לחול שיעור מופחת של 5% על 130 המ״ר הראשונים של השטח הבנוי, עד שווי של €350,000, בתנאי שהשטח הבנוי הכולל אינו עולה על 190 מ״ר ושווי העסקה הכולל אינו עולה על €475,000. אם חורגים מהתקרות, ייתכן שהשיעור הרגיל יחול על מלוא העסקה. לאנשים עם מוגבלות חלים כללים מיוחדים.
מ־1 בספטמבר 2026 משתנה גם ההגדרה של בניין «חדש» לצורכי מע״מ. בניין עשוי להמשיך להיחשב חדש עד לאכלוס הראשון, המבוסס על שימוש ממשי ורציף במשך לפחות 18 חודשים. חלוף הזמן לבדו אינו מספיק עוד, ולכן מסמכים המוכיחים שימוש בפועל או מגורים עשויים להיות חשובים.
אגרות העברת בעלות
אגרות רישום המקרקעין מחושבות במדרגות: 3% עד €85,000, 5% על החלק שבין €85,001 ל־€170,000 ו־8% על הסכום שמעל €170,000. כאשר נגבה מע״מ על אותה עסקת נדל״ן, אין לשלם אגרת העברת בעלות. כאשר האגרה כן חלה, הכללים הקיימים מעניקים בדרך כלל הפחתה של 50% מהסכום המחושב, בכפוף לחריגים הרלוונטיים.
מס רווחי הון בעת מכירה
מס רווחי הון מוטל בדרך כלל בשיעור של 20% על הרווח החייב ממכירה או מהעברה אחרת של מקרקעין בקפריסין, לאחר ניכוי ההוצאות והפטורים המותרים לפי החוק. מ־1 בינואר 2026 הוגדלו הפטורים המצטברים לכל החיים ל־€30,000 במכירת נכס רגילה, €50,000 עבור קרקע חקלאית מתאימה הנמכרת בידי חקלאי, ועד €150,000 עבור בית מגורים עיקרי העומד בתנאים. הפטור לבית מגורים עיקרי כפוף לעמידה בתנאי מגורי הבעלים.
מס בולים משנת 2026
החל מ־1 בינואר 2026 בוטלה חקיקת מס הבולים בקפריסין. מסמכים הנחתמים מתאריך זה ואילך אינם חייבים עוד במס בולים. על מסמכים שנחתמו עד 31 בדצמבר 2025 ממשיכים לחול הכללים שהיו בתוקף באותה עת.
חיובים שנתיים ומקומיים
אין עוד מס נדל״ן שנתי של הממשלה המרכזית, לאחר שבוטל מ־1 בינואר 2017. עם זאת, בעלי נכסים עשויים עדיין לשלם חיובים עירוניים או מקומיים, פינוי אשפה, ביוב, הוצאות משותפות ודמי ניהול. גובה החיובים משתנה משמעותית לפי סוג הנכס, המיקום והמתקנים בפרויקט.
הכנסות משכירות ואופן התשלום
החל משנת המס 2026, הכנסה משכירות אינה חייבת עוד בהיטל הביטחון המיוחד. יחידים עשויים עדיין להיות חייבים במס הכנסה בהתאם לנסיבותיהם ובתשלום של 2.65% למערכת GeSY/GHS על הכנסות משכירות, בעוד שחברות בדרך כלל אינן חייבות בתשלום זה על הכנסות משכירות. מ־1 ביולי 2026, תשלום וקבלת שכר דירה עבור נכסים בקפריסין חייבים להתבצע באמצעות אמצעי תשלום אלקטרוניים מוכרים ולא במזומן.
עלויות מקצועיות והוצאות נוספות בעסקה
מעבר למסים, ייתכנו שכר טרחת עורך דין, עלות שמאות עצמאית, עמלות בנק ומשכנתה, ביטוח, הוצאות רישום מקרקעין והוצאות מנהליות נוספות. בדירות ובפרויקטים מנוהלים יש לבדוק גם את ההוצאות המשותפות ודמי הניהול. עדיף לקבל הערכת עלויות מפורטת לעסקה הספציפית ולא להסתמך על אחוז כללי.