Φόροι και έξοδα ακινήτων στην Κύπρο
Η τιμή αγοράς δεν είναι το μοναδικό κόστος μιας συναλλαγής ακινήτου στην Κύπρο. ΦΠΑ, τέλη μεταβίβασης, φορολογία, τοπικές χρεώσεις, κοινόχρηστα και επαγγελματικά έξοδα μπορούν να επηρεάσουν σημαντικά το τελικό ποσό. Η Properties 365 βοηθά τον αγοραστή να συγκρίνει ακίνητα έχοντας υπόψη και αυτές τις κατηγορίες κόστους, ενώ οι ακριβείς φορολογικοί και νομικοί υπολογισμοί πρέπει να επιβεβαιώνονται από τους αρμόδιους επαγγελματίες.
ΦΠΑ στα ακίνητα
Ο κανονικός συντελεστής ΦΠΑ είναι 19%. Για κύρια και μόνιμη κατοικία που πληροί τις προϋποθέσεις, μπορεί να εφαρμοστεί μειωμένος συντελεστής 5% στα πρώτα 130 τ.μ. δομήσιμου εμβαδού, για αξία μέχρι €350.000, εφόσον το συνολικό δομήσιμο εμβαδόν δεν υπερβαίνει τα 190 τ.μ. και η συνολική αξία της συναλλαγής δεν υπερβαίνει τις €475.000. Αν ξεπεραστούν τα όρια, ενδέχεται να εφαρμόζεται ο κανονικός συντελεστής σε ολόκληρη τη συναλλαγή. Για άτομα με αναπηρία ισχύουν ειδικές ρυθμίσεις.
Από την 1η Σεπτεμβρίου 2026 αλλάζει και ο ορισμός του «νέου» κτιρίου για σκοπούς ΦΠΑ. Ένα κτίριο μπορεί να εξακολουθεί να θεωρείται νέο μέχρι την πρώτη κατοίκηση, η οποία συνδέεται με πραγματική και συνεχή χρήση για τουλάχιστον 18 μήνες. Η απλή πάροδος του χρόνου δεν αρκεί από μόνη της, γι’ αυτό και αποδεικτικά στοιχεία πραγματικής χρήσης ή κατοίκησης μπορεί να είναι σημαντικά.
Τέλη μεταβίβασης
Τα τέλη μεταβίβασης του Κτηματολογίου υπολογίζονται κλιμακωτά: 3% μέχρι €85.000, 5% για το ποσό από €85.001 μέχρι €170.000 και 8% για το ποσό πάνω από €170.000. Όταν στην ίδια συναλλαγή επιβάλλεται ΦΠΑ, δεν καταβάλλονται τέλη μεταβίβασης. Όπου τα τέλη εφαρμόζονται, οι ισχύοντες κανόνες προβλέπουν γενικά μείωση 50% του ποσού που υπολογίζεται, με τις σχετικές εξαιρέσεις.
Φόρος Κεφαλαιουχικών Κερδών κατά την πώληση
Ο Φόρος Κεφαλαιουχικών Κερδών είναι γενικά 20% πάνω στο φορολογητέο κέρδος από την πώληση ή άλλη διάθεση ακίνητης ιδιοκτησίας στην Κύπρο, αφού αφαιρεθούν οι δαπάνες και εφαρμοστούν οι απαλλαγές που προβλέπει ο νόμος. Από την 1η Ιανουαρίου 2026, οι ισόβιες απαλλαγές αυξήθηκαν σε €30.000 για γενική διάθεση ακινήτου, €50.000 για επιλέξιμη γεωργική γη που πωλείται από γεωργό και μέχρι €150.000 για επιλέξιμη κύρια κατοικία. Η απαλλαγή για κύρια κατοικία ισχύει μόνο όταν πληρούνται οι σχετικές προϋποθέσεις ιδιοκατοίκησης.
Χαρτόσημο από το 2026
Από την 1η Ιανουαρίου 2026 καταργήθηκε η νομοθεσία περί χαρτοσήμου στην Κύπρο. Έγγραφα που υπογράφονται από την ημερομηνία αυτή και μετά δεν υπόκεινται πλέον σε τέλος χαρτοσήμου. Για έγγραφα που είχαν υπογραφεί μέχρι και τις 31 Δεκεμβρίου 2025 εξακολουθούν να ισχύουν οι κανόνες που ίσχυαν τότε.
Ετήσιες και τοπικές χρεώσεις ιδιοκτησίας
Δεν υπάρχει πλέον ετήσιος κρατικός Φόρος Ακίνητης Ιδιοκτησίας, καθώς καταργήθηκε από την 1η Ιανουαρίου 2017. Ωστόσο, ένας ιδιοκτήτης μπορεί να εξακολουθεί να πληρώνει δημοτικές ή κοινοτικές χρεώσεις, τέλη σκυβάλων, αποχετευτικά τέλη, κοινόχρηστα και έξοδα διαχείρισης. Το ύψος τους διαφέρει σημαντικά ανάλογα με το είδος του ακινήτου, την περιοχή και τις εγκαταστάσεις του συγκροτήματος.
Εισόδημα από ενοίκια και τρόπος πληρωμής
Από το φορολογικό έτος 2026, το εισόδημα από ενοίκια δεν υπόκειται πλέον σε Έκτακτη Αμυντική Εισφορά. Τα φυσικά πρόσωπα μπορεί, ανάλογα με την περίπτωσή τους, να εξακολουθούν να πληρώνουν φόρο εισοδήματος και εισφορά ΓεΣΥ 2,65% πάνω στα ενοίκια, ενώ οι εταιρείες γενικά δεν επιβαρύνονται με ΓεΣΥ για εισόδημα από ενοίκια. Από την 1η Ιουλίου 2026, τα ενοίκια για ακίνητα στην Κύπρο πρέπει να καταβάλλονται και να εισπράττονται μέσω αναγνωρισμένων ηλεκτρονικών μέσων πληρωμής και όχι σε μετρητά.
Επαγγελματικά και άλλα έξοδα συναλλαγής
Πέρα από τους φόρους, μπορεί να προκύψουν δικηγορικά έξοδα, έξοδα ανεξάρτητης εκτίμησης, τραπεζικές ή υποθηκευτικές χρεώσεις, ασφάλιση, έξοδα Κτηματολογίου και άλλες διοικητικές δαπάνες. Για διαμερίσματα ή οργανωμένα συγκροτήματα πρέπει επίσης να ελέγχονται τα κοινόχρηστα και τα έξοδα διαχείρισης. Είναι προτιμότερο να ζητείται αναλυτικός υπολογισμός για τη συγκεκριμένη συναλλαγή, αντί να βασίζεται κανείς σε ένα γενικό ποσοστό.
Χαρτόσημο από το 2026
Από την 1η Ιανουαρίου 2026 καταργήθηκε η νομοθεσία περί χαρτοσήμου στην Κύπρο. Έγγραφα που υπογράφονται από την ημερομηνία αυτή και μετά δεν υπόκεινται πλέον σε τέλος χαρτοσήμου. Για έγγραφα που είχαν υπογραφεί μέχρι και τις 31 Δεκεμβρίου 2025 εξακολουθούν να ισχύουν οι κανόνες που ίσχυαν τότε.
Ετήσιες και τοπικές χρεώσεις ιδιοκτησίας
Δεν υπάρχει πλέον ετήσιος κρατικός Φόρος Ακίνητης Ιδιοκτησίας, καθώς καταργήθηκε από την 1η Ιανουαρίου 2017. Ωστόσο, ένας ιδιοκτήτης μπορεί να εξακολουθεί να πληρώνει δημοτικές ή κοινοτικές χρεώσεις, τέλη σκυβάλων, αποχετευτικά τέλη, κοινόχρηστα και έξοδα διαχείρισης. Το ύψος τους διαφέρει σημαντικά ανάλογα με το είδος του ακινήτου, την περιοχή και τις εγκαταστάσεις του συγκροτήματος.
Εισόδημα από ενοίκια και τρόπος πληρωμής
Από το φορολογικό έτος 2026, το εισόδημα από ενοίκια δεν υπόκειται πλέον σε Έκτακτη Αμυντική Εισφορά. Τα φυσικά πρόσωπα μπορεί, ανάλογα με την περίπτωσή τους, να εξακολουθούν να πληρώνουν φόρο εισοδήματος και εισφορά ΓεΣΥ 2,65% πάνω στα ενοίκια, ενώ οι εταιρείες γενικά δεν επιβαρύνονται με ΓεΣΥ για εισόδημα από ενοίκια. Από την 1η Ιουλίου 2026, τα ενοίκια για ακίνητα στην Κύπρο πρέπει να καταβάλλονται και να εισπράττονται μέσω αναγνωρισμένων ηλεκτρονικών μέσων πληρωμής και όχι σε μετρητά.
Επαγγελματικά και άλλα έξοδα συναλλαγής
Πέρα από τους φόρους, μπορεί να προκύψουν δικηγορικά έξοδα, έξοδα ανεξάρτητης εκτίμησης, τραπεζικές ή υποθηκευτικές χρεώσεις, ασφάλιση, έξοδα Κτηματολογίου και άλλες διοικητικές δαπάνες. Για διαμερίσματα ή οργανωμένα συγκροτήματα πρέπει επίσης να ελέγχονται τα κοινόχρηστα και τα έξοδα διαχείρισης. Είναι προτιμότερο να ζητείται αναλυτικός υπολογισμός για τη συγκεκριμένη συναλλαγή, αντί να βασίζεται κανείς σε ένα γενικό ποσοστό.
ΦΠΑ στα ακίνητα
Ο κανονικός συντελεστής ΦΠΑ είναι 19%. Για κύρια και μόνιμη κατοικία που πληροί τις προϋποθέσεις, μπορεί να εφαρμοστεί μειωμένος συντελεστής 5% στα πρώτα 130 τ.μ. δομήσιμου εμβαδού, για αξία μέχρι €350.000, εφόσον το συνολικό δομήσιμο εμβαδόν δεν υπερβαίνει τα 190 τ.μ. και η συνολική αξία της συναλλαγής δεν υπερβαίνει τις €475.000. Αν ξεπεραστούν τα όρια, ενδέχεται να εφαρμόζεται ο κανονικός συντελεστής σε ολόκληρη τη συναλλαγή. Για άτομα με αναπηρία ισχύουν ειδικές ρυθμίσεις.
Από την 1η Σεπτεμβρίου 2026 αλλάζει και ο ορισμός του «νέου» κτιρίου για σκοπούς ΦΠΑ. Ένα κτίριο μπορεί να εξακολουθεί να θεωρείται νέο μέχρι την πρώτη κατοίκηση, η οποία συνδέεται με πραγματική και συνεχή χρήση για τουλάχιστον 18 μήνες. Η απλή πάροδος του χρόνου δεν αρκεί από μόνη της, γι’ αυτό και αποδεικτικά στοιχεία πραγματικής χρήσης ή κατοίκησης μπορεί να είναι σημαντικά.
Τέλη μεταβίβασης
Τα τέλη μεταβίβασης του Κτηματολογίου υπολογίζονται κλιμακωτά: 3% μέχρι €85.000, 5% για το ποσό από €85.001 μέχρι €170.000 και 8% για το ποσό πάνω από €170.000. Όταν στην ίδια συναλλαγή επιβάλλεται ΦΠΑ, δεν καταβάλλονται τέλη μεταβίβασης. Όπου τα τέλη εφαρμόζονται, οι ισχύοντες κανόνες προβλέπουν γενικά μείωση 50% του ποσού που υπολογίζεται, με τις σχετικές εξαιρέσεις.
Φόρος Κεφαλαιουχικών Κερδών κατά την πώληση
Ο Φόρος Κεφαλαιουχικών Κερδών είναι γενικά 20% πάνω στο φορολογητέο κέρδος από την πώληση ή άλλη διάθεση ακίνητης ιδιοκτησίας στην Κύπρο, αφού αφαιρεθούν οι δαπάνες και εφαρμοστούν οι απαλλαγές που προβλέπει ο νόμος. Από την 1η Ιανουαρίου 2026, οι ισόβιες απαλλαγές αυξήθηκαν σε €30.000 για γενική διάθεση ακινήτου, €50.000 για επιλέξιμη γεωργική γη που πωλείται από γεωργό και μέχρι €150.000 για επιλέξιμη κύρια κατοικία. Η απαλλαγή για κύρια κατοικία ισχύει μόνο όταν πληρούνται οι σχετικές προϋποθέσεις ιδιοκατοίκησης.
Ο οδηγός παρέχει γενικές πληροφορίες και δεν αποτελεί νομική, φορολογική ή οικονομική συμβουλή. Οι κανονισμοί και οι προσωπικές συνθήκες μπορεί να αλλάξουν, γι’ αυτό πριν από συναλλαγή συνιστάται ανεξάρτητη επαγγελματική συμβουλή.
