Immobiliensteuern und Kosten auf Zypern
Der Kaufpreis ist nur ein Teil der tatsächlichen Kosten einer Immobilie auf Zypern. Mehrwertsteuer, Übertragungsgebühren, lokale Abgaben, laufende Kosten und professionelle Gebühren können das Gesamtbudget deutlich beeinflussen. Properties 365 unterstützt beim Vergleich von Immobilien unter Berücksichtigung dieser Kostenarten; verbindliche steuerliche und rechtliche Berechnungen sollten qualifizierte Fachberater bestätigen.
Mehrwertsteuer auf Immobilien
Der reguläre Mehrwertsteuersatz beträgt 19%. Für einen qualifizierten Haupt- und Dauerwohnsitz kann der ermäßigte Satz von 5% auf die ersten 130 m² bebaubare Fläche bis zu einem Wert von €350.000 angewendet werden, sofern die gesamte bebaubare Fläche 190 m² und der Gesamtwert der Transaktion €475.000 nicht überschreiten. Werden diese Grenzen überschritten, kann der reguläre Satz auf die gesamte Transaktion anwendbar sein. Für Menschen mit Behinderung gelten besondere Regelungen.
Ab dem 1. September 2026 ändert sich auch die Definition eines „neuen“ Gebäudes für Mehrwertsteuerzwecke. Ein Gebäude kann bis zur ersten tatsächlichen Nutzung als neu gelten; maßgeblich ist dabei eine echte und ununterbrochene Nutzung von mindestens 18 Monaten. Der bloße Zeitablauf reicht nicht mehr aus, weshalb Nachweise über eine tatsächliche Nutzung oder Bewohnung wichtig sein können.
Übertragungsgebühren
Die Gebühren des Grundbuchamts werden progressiv berechnet: 3% bis €85.000, 5% für den Anteil von €85.001 bis €170.000 und 8% für den darüber hinausgehenden Betrag. Wird auf dieselbe Immobilientransaktion Mehrwertsteuer erhoben, fallen keine Übertragungsgebühren an. Wo Übertragungsgebühren anfallen, sehen die geltenden Regeln grundsätzlich eine Reduzierung des berechneten Betrags um 50% vor, vorbehaltlich der einschlägigen Ausnahmen.
Kapitalgewinnsteuer beim Verkauf
Die Kapitalgewinnsteuer beträgt grundsätzlich 20% auf den steuerpflichtigen Gewinn aus dem Verkauf oder einer anderen Veräußerung von Immobilien auf Zypern, nachdem gesetzlich zulässige Kosten und Freibeträge berücksichtigt wurden. Seit dem 1. Januar 2026 gelten lebenslange Freibeträge von €30.000 für eine allgemeine Immobilienveräußerung, €50.000 für qualifizierte landwirtschaftliche Flächen, die von einem Landwirt verkauft werden, und bis zu €150.000 für einen qualifizierten Hauptwohnsitz. Der Freibetrag für den Hauptwohnsitz gilt nur, wenn die Voraussetzungen für die Eigennutzung erfüllt sind.
Stempelsteuer ab 2026
Seit dem 1. Januar 2026 ist die zyprische Gesetzgebung zur Stempelsteuer aufgehoben. Dokumente, die ab diesem Datum unterzeichnet werden, unterliegen nicht mehr der Stempelsteuer. Für Dokumente, die bis einschließlich 31. Dezember 2025 unterzeichnet wurden, gelten weiterhin die damals maßgeblichen Vorschriften.
Jährliche und lokale Eigentumskosten
Eine zentrale staatliche jährliche Immobiliensteuer gibt es nicht mehr; sie wurde zum 1. Januar 2017 abgeschafft. Eigentümer können jedoch weiterhin Gemeinde- oder Kommunalabgaben, Müllgebühren, Abwassergebühren sowie Gemeinschafts- und Verwaltungskosten zahlen. Die Höhe hängt stark von der Art der Immobilie, der Lage und der Ausstattung der Anlage ab.
Mieteinnahmen und Mietzahlungen
Seit dem Steuerjahr 2026 unterliegen Mieteinnahmen nicht mehr dem Special Defence Contribution. Privatpersonen können je nach persönlicher Situation weiterhin einkommensteuerpflichtig sein und einen Beitrag von 2,65% an GeSY/GHS auf Mieteinnahmen zahlen, während Unternehmen diesen Beitrag auf Mieteinnahmen in der Regel nicht leisten. Seit dem 1. Juli 2026 müssen Mietzahlungen für Immobilien auf Zypern über anerkannte elektronische Zahlungsmittel erfolgen und dürfen nicht in bar abgewickelt werden.
Professionelle und sonstige Transaktionskosten
Zusätzlich zu Steuern können Anwaltskosten, Kosten für eine unabhängige Bewertung, Bank- und Hypothekengebühren, Versicherungen, Grundbuchkosten und weitere Verwaltungsgebühren anfallen. Bei Wohnungen und verwalteten Wohnanlagen sollten außerdem Gemeinschafts- und Verwaltungskosten geprüft werden. Eine detaillierte Kostenschätzung für die konkrete Transaktion ist verlässlicher als ein pauschaler Prozentsatz.
Stempelsteuer ab 2026
Seit dem 1. Januar 2026 ist die zyprische Gesetzgebung zur Stempelsteuer aufgehoben. Dokumente, die ab diesem Datum unterzeichnet werden, unterliegen nicht mehr der Stempelsteuer. Für Dokumente, die bis einschließlich 31. Dezember 2025 unterzeichnet wurden, gelten weiterhin die damals maßgeblichen Vorschriften.
Jährliche und lokale Eigentumskosten
Eine zentrale staatliche jährliche Immobiliensteuer gibt es nicht mehr; sie wurde zum 1. Januar 2017 abgeschafft. Eigentümer können jedoch weiterhin Gemeinde- oder Kommunalabgaben, Müllgebühren, Abwassergebühren sowie Gemeinschafts- und Verwaltungskosten zahlen. Die Höhe hängt stark von der Art der Immobilie, der Lage und der Ausstattung der Anlage ab.
Mieteinnahmen und Mietzahlungen
Seit dem Steuerjahr 2026 unterliegen Mieteinnahmen nicht mehr dem Special Defence Contribution. Privatpersonen können je nach persönlicher Situation weiterhin einkommensteuerpflichtig sein und einen Beitrag von 2,65% an GeSY/GHS auf Mieteinnahmen zahlen, während Unternehmen diesen Beitrag auf Mieteinnahmen in der Regel nicht leisten. Seit dem 1. Juli 2026 müssen Mietzahlungen für Immobilien auf Zypern über anerkannte elektronische Zahlungsmittel erfolgen und dürfen nicht in bar abgewickelt werden.
Professionelle und sonstige Transaktionskosten
Zusätzlich zu Steuern können Anwaltskosten, Kosten für eine unabhängige Bewertung, Bank- und Hypothekengebühren, Versicherungen, Grundbuchkosten und weitere Verwaltungsgebühren anfallen. Bei Wohnungen und verwalteten Wohnanlagen sollten außerdem Gemeinschafts- und Verwaltungskosten geprüft werden. Eine detaillierte Kostenschätzung für die konkrete Transaktion ist verlässlicher als ein pauschaler Prozentsatz.
Mehrwertsteuer auf Immobilien
Der reguläre Mehrwertsteuersatz beträgt 19%. Für einen qualifizierten Haupt- und Dauerwohnsitz kann der ermäßigte Satz von 5% auf die ersten 130 m² bebaubare Fläche bis zu einem Wert von €350.000 angewendet werden, sofern die gesamte bebaubare Fläche 190 m² und der Gesamtwert der Transaktion €475.000 nicht überschreiten. Werden diese Grenzen überschritten, kann der reguläre Satz auf die gesamte Transaktion anwendbar sein. Für Menschen mit Behinderung gelten besondere Regelungen.
Ab dem 1. September 2026 ändert sich auch die Definition eines „neuen“ Gebäudes für Mehrwertsteuerzwecke. Ein Gebäude kann bis zur ersten tatsächlichen Nutzung als neu gelten; maßgeblich ist dabei eine echte und ununterbrochene Nutzung von mindestens 18 Monaten. Der bloße Zeitablauf reicht nicht mehr aus, weshalb Nachweise über eine tatsächliche Nutzung oder Bewohnung wichtig sein können.
Übertragungsgebühren
Die Gebühren des Grundbuchamts werden progressiv berechnet: 3% bis €85.000, 5% für den Anteil von €85.001 bis €170.000 und 8% für den darüber hinausgehenden Betrag. Wird auf dieselbe Immobilientransaktion Mehrwertsteuer erhoben, fallen keine Übertragungsgebühren an. Wo Übertragungsgebühren anfallen, sehen die geltenden Regeln grundsätzlich eine Reduzierung des berechneten Betrags um 50% vor, vorbehaltlich der einschlägigen Ausnahmen.
Kapitalgewinnsteuer beim Verkauf
Die Kapitalgewinnsteuer beträgt grundsätzlich 20% auf den steuerpflichtigen Gewinn aus dem Verkauf oder einer anderen Veräußerung von Immobilien auf Zypern, nachdem gesetzlich zulässige Kosten und Freibeträge berücksichtigt wurden. Seit dem 1. Januar 2026 gelten lebenslange Freibeträge von €30.000 für eine allgemeine Immobilienveräußerung, €50.000 für qualifizierte landwirtschaftliche Flächen, die von einem Landwirt verkauft werden, und bis zu €150.000 für einen qualifizierten Hauptwohnsitz. Der Freibetrag für den Hauptwohnsitz gilt nur, wenn die Voraussetzungen für die Eigennutzung erfüllt sind.
Dieser Ratgeber enthält allgemeine Informationen und stellt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung dar. Vorschriften und persönliche Umstände können sich ändern; vor einer Transaktion sollte unabhängiger professioneller Rat eingeholt werden.
